Règlement d'urbanisme de UE  ..... quelques articles

La zone UE correspond aux espaces stratégiques de renouvellement urbain, identifiés dans le PLU approuvé et sur lesquels des réflexions d’aménagement ont donné lieu à des études spécifiques et à la définition de dispositions réglementaires précises.

  Le PLU révisé reprend ces dispositions.

 

Cette zone UE recouvre des secteurs , dont les règles d’occupation, d’implantation, d’emprise et de hauteur diffèrent :

- Les secteurs UEa1 et UEa2 :  Quatre Chemins

- Le secteur UEb pour l’espace Marenda-Lacan   fait l’objet d’une Zone d’Aménagement et de Concertation (ZAC).

- Les secteurs UEc1, UEc2 et UEc3 : Jules Grec - Anthéa

- Les secteurs UEd1, UEd2, UEd3 et UEd4 : Gares- Pétroliers 

 

Les secteurs UEa, UEc et UEd sont par ailleurs concernés par des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) qui présentent le parti d’aménagement..

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Reglement d'Urbanisme de la Zone UE
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Zonage 4 Chemins et Bunoz (Jules Grec -Anthea)

Remarque préalable ADHAGE

Les Associations de Quartiers d'AGE se sont largement impliquées sur ces deux  Projets  d'aménagement et le RU de UE qui en découle. Elles ont estimé que le travail de fond qui a été mené était de nature à ne pas reproduire la construction quelque peu abusive constatée le long des 4 Chemins.... en privilégiant  un schéma d'ensemble cohérent à long terme  et des lieux de vie.

 

Bien entendu cet avis n'est pas forcément partagé par certains propriétaires et c'est leur droit... ni forcément par des riverains du quartier, surpris et choqués par la très forte urbanisation du secteur avec de nombreux R+4 


Articles  UE1 et UE2  Occupation des sols et destination des constructions

Les neufs  catégories de destinations retenues dans le PLU en vigueur ont été utilisées  

Elles étaient  conformes à l'Article R 129 -3  du Décret  du  27 mars 2001. 

 

A noter à l'article UC2 les occupations et utilisations de sols suivantes particulières:

  • dans le secteur UEa1 (autour du rond point des 4 Chemins)les constructions destinées  au commerce et à l'habita, dans la limite de 400 m2  de surface de plancher maximum par commerce
  • dans le secteur UEb (Marenda Lacan) les constructions destinées au commerce et/ou à l'artisanat et/ou aux bureaux dans la limite de 10 000 m2 de surface de plancher.
  • dans le secteur UE d1 (Gare - Pétroliers) les constructions destinées à du stationnement public 
  • dans le secteur UE d4 (Gare - Pétroliers) les constructions destinées au commerce et à l'artisanat

..... logements sociaux

 

La révision du PLU prévoit 40% de la surface de plancher a affecter au Logement Social augmentée dans certains secteurs de 10% supplémentaires pour du logement en accession sociale

 

Elle prévoit aussi d'abaisser cette obligation de logements sociaux à tout programme de construction dépassant le seuil de 12 logements

 

Remarques ADHAGE :

- l'importance de ce pourcentage ne peut que contribuer à l'augmentation du PRIX des logements "libres"....... déjà très élevé sur la Ville d'Antibes

- la limitation à une place de stationnement automobile* par logement social ne fait qu’accroître la criticité du stationnement

- la non obligation de places de stationnement deux roues  ....... est surprenante pour les 10 ans à venir, l'accueil de jeunes actifs et l'évolution probable des modes de déplacement

 

.........une objection

La nouvelle obligation surprenante, Article 2.4, d'imposer  une cave en sous sol d'une superficie supérieure ou égale à 6m2 ......... même pour une villa !!!

 

Cette mesure est "chère"! Est elle vraiment justifiée?

Articles UE6- UE 7 et UE 8 Implantation des constructions

Ces trois règles sont importantes car elles conditionnent en particulier:

  • les distances d'implantation de toute construction par rapport aux voies publiques et privées
  • les distances minimales entre constructions ..... et son vis à vis.
  • les distances minimales entre des constructions à 3-4 étages et des zones pavillonnaires
  • la densification réelle d'un secteur

Implantation par rapport

Art 6  aux voies publiques et privées

 

 Secteurs Quatre Chemins

  • UEa1  marge de recul donnée dans le document graphique autour du rond point 
  • UEa2  marge de recul
    -10 m de l'alignement existant ou futur des avenues Jules Grec et Michard Persiller
    - 8 m de l'alignement existant ou projeté du Chemin de Constance  et du Chemin des 4 Chemins.

Secteurs Jules Grec -Anthea

  • UEc1 et UEc2  5m de l'aligement ou futur de l'avenue Jules Grec
  • UEc3   10 m de l'alignement de la Route de NICE
    .... et 2m de l'alignement existant ou futur des autres voies

Secteur Gares -Pétrolier

  • UEd1   4 m de l'alignement existant ou projeté
  • UEd2, UEd3 et UEd4  marges figurant au document graphique !! 

               

2
 Art 7 aux limites séparatives

 Secteurs  Quatre Chemins  : distance  au minimum de 5m

 

Secteurs  Jules Grec -Anthea  :  distance au  minimum de 4m 

 

Les piscines doivent s'implanter à une distance minimale de 3m des limites séparatives

 
 Art 8 sur une même propriété

 Secteurs Quatre Chemins  UEa  10 m les uns par rapport aux autres

 

Secteurs Jules Grec Anthea  UEC  10 m les uns par rapport aux autres

 

Secteurs Gares -Pétrolier règle sans objet  

 
     

Article UE 9  Emprise au sol (ES)  des constructions ES

L'emprise au sol* des constructions (hors piscine) est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.

Secteurs Quatre Chemins 

  • UEa1         30%
  • UEa2         25%

à comparer à l'ES de UCa3 = 30% au delà de la BMC (Emprise au Sol   non réglementée), ce qui représente un changement important qui correspond à une volonté de "moins bétonner" . Cette   option a été soutenue par les Associations d'AGE

Secteurs Jules Grec -Anthea 

  • UEc1          25%
  • UEc2           45%
  • UEc3           30%

Secteurs Gares Pétrolier

  • UEd sans objet

Article UE 10  Hauteur maximale des constructions

Pour les  secteurs UE la hauteur  retenue est la Hauteur absolue* exprimée en mètres. Elle correspond à la différence altimétrique entre l'égout de toit et le point le plus bas de la construction à l'aplomb de chaque façade. Le point le plus bas est calculé soit au niveau du sol naturel ou excavé, soit au niveau existant ou futur du trottoir.

 

  • Secteurs  Quatre Chemins
    - UEa1 
      autour du rond point, H max=16m ,  R+4 maxi  avec RdC de 3,80 m pour une implantation éventuelle de commerces

    -UEa2   le long des Av. Jules Grec -Michard Pellissier  sur une bande de 40 m,
    H max = 13m , R+3 maxi, au delà de cette bande  9m  ..... puis 6m

    -UEa2 le long du Chemin de la Constance  sur une bande de 30m allant du rond point jusqu'au Chemin de Spagnon  H max= 13m , R+3 maxi .
    Au delà, entre Ch Spagnon et Ch des Maures  H max = 9m , R+2 maxi.

 

  • Secteur Jules Grec -  Anthea  
    - UEc1 et UEc2   H max = 15m,  R+4 maxi avec des RdC de hauteur 3,80m le long de l'Av.Jules Grec

     -UEc3   H max 12 m  R+3 maxi
     La hauteur absolue des constructions sur EC pourra être majorée de 1m  sur la totalité des bâtiments dans le cas de RdC destiné aux commerces et aux bureaux 

 

  • Secteur Gares -Pétrolier
    - hauteurs maximales fixées afin de ne pas entraver les vues directes sur le port depuis les Av Jules  Grec et 11 Novembre

........ bonification pour terrain en pente

Lorsque le bâtiment s'implante sur un terrain en pente, une tolérance de:

  • 1m supplémentaire à la hauteur absolue* est admise  pour une pente comprise entre 3% et 5%
  • 1,5m supplémentaire  pour une pente supérieure ou égale à 5% .

Le calcul de la pente s'effectue du point le plus haut au point le plus bas du terrain naturel au droit de l'emprise totale du bâtiment projeté.

Article UE  12  obligations en matière de Stationnement

Commentaires préalables de  ADHAGE :
- le problème du Stationnement  restera  critique dans le secteur des 4 Chemins notamment aux 4 Chemins et au niveau de l’Hôpital, secteurs en fort 


-  l'article UE 12 est en forte contradiction avec celui de la  de la zone UC . Les places viditeurs ne sont pas EN PLUS:

 

-  pourcentage important de Logements Sociaux  (40% + 10% )  quasiment imposé pour tout nouveau programme afin de favoriser la mixité sociale et l'accès des actifs  à du logement. Il  accentue la criticité du stationnement du fait que la Loi n'impose pas plus de une place de stationnement véhicule par   Logement Social.

 

-dans le calcul des   75% de  places de stationnement  (véhicules)  intégrées dans les bâtiments une place de stationnement deux roues motorisés peut être considérée comme l'équivalent d'une place de stationnement automobile ! Es ce la volonté de la Ville?

Besoins à satisfaire UEa (Quatre Chemins) et UEc (Jules Grec -Anthea)

Il est exigé  :

  • par  logement "libre" (non Logement Social) 
     UEa= UEc 2 places de stationnement automobile,PLUS  1 place deux roues motorisés PLUS   1m2  de surface vélo dans un espace dédié couvert, clos et sécurisé .
     UEa 20% du total des places de stationnement véhicules sont  réservés à l'accueil des visiteurs
    UEc  10% supplémentaires, en surface,    de places automobile réservées  l'accueil.

  • par logement social, UEa= UEc   1 place de stationnement automobile dont  10% seront réservés à l'accueil des visiteurs

  • pour les bureaux  UEa= UEc  1 place automobile pour 40 m2 de surface de plancher et 1 place deux roues motorisés pour 100 m2 de surface de plancher.

  • pour les commerces et l'artisanat  UEa= UEc 
    1 place de stationnement automobile  pour 30 m2 de surface de vente  et 1 place deux roues motorisés pour 100 m2 de surface de vente

Pour les autres types de construction , le règlement prévoit:

  • pour l'hébergement hôtelier:
    UEa 1 place automobile par  chambre
    UEc  1 place automobile pour 2  chambres
  • pour les résidences de tourisme : 1,5 places de stationnement automobile par logement 
  • pour les résidences de personnes âgées  0,5 place de stationnement automobile par logement
  • pour les résidences universitaires 0,25 place de stationnement automobile, plus  0,25 place de stationnement deux roues motorisés  et 0,5 m2 de surface vélo dans un espace  dédié couvert, clos et sécurisé.

 

Article UE 13   Espaces libres- Espaces verts

Espaces libres* 

  • Secteurs Quatre Chemins
     UEa    35%  (rappel  UCa3 = 30%)
    hors constructions comprenant des commerces

  • Secteurs Jules Grec -Anthea
    UEc1  et UEc3   40%
    UEc2 ,              30%

Définition des 'espaces libres *  : 

 Ces espaces libres*  perméables à l'air et l'eau peuvent être végétalisés , semi végétalisés ou non végétalisés.

Ils représentent la superficie du terrain * ou assiette foncière* du projet de construction non occupé par:

  • les emprises des constructions
  • les parties de terrain affectées à l'accès  aux bâtiments, au sous sol, aux voies internes véhicules et piétons
  • les piscines et leurs plages
  • les dalles de couverture de sous sol ou de rez-de-chaussée avec une couche de terre végétale  inférieure à 0,20 m

Calcudu coefficient d'espaces libres* :il est indiqué au chapitre 1  Dispositions générales du Règlement d'Urbanisme avec un exemple

  • Espaces végétalisés en pleine terre : coefficient 1
  • Espaces végétalisés sur dalle de couverture de sous sol d'épaisseur de terre
    - 0,8 m au minimum, coefficient 0,8
    - entre 0,2 m et 0,8 m coefficient 0,2
  • Espaces semi ou non végétalisés
    - espaces végétalisés en pleine terre organisés en mosaïque végétale/minérale (exemple: dalles de parking végétalisées) : coefficient 0,2
    - espaces en pleine terre non végétalisés ( exemple accès sur terre ou sur gravier, terrasses en bois sur plot) coefficient 0,5 

 

Révision du PLU  Enquête Publique 
22 octobre au
23 Novembre
 

Voir PLU