Règlement d'urbanisme de UD  ..... quelques articles

Les zones UD ont pour vocation de préserver le caractère de « ville-parc » en maintenant

l’équilibre minéral / végétal existant, et de proposer un cadre de vie qualitatif dans

des espaces paysagers souvent fortement perceptibles ou de grande qualité

écologique.

Sur Antibes Grand Est 

  • UDa  dans quartiers des 4 Chemins au nord du rond point, la Fontonne
  • UDb  dans quartier des Combes
  • UDc  dans quartiers des 4 Chemins, Breguieres, Beauvert, Rastines, Combes
  • UDd  dans quartiers des Groules, de la Constance
  • UDe  dans quartier de Beauvert
  • UDf  dans quartier  des Groules
  • UDg  pas sur AGE

Les modifications   significatives apportées  dans la Révision du RU de la Zone UD  portent en particulier sur une diminution de l'emprise au sol* (voir Article UD9) et  sur le stationnement (voir Article UD12)

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Articles  UD1 et UD2  Occupation des sols et destination des constructions

Les neufs  catégories de destinations retenues dans le PLU en vigueur ont été utilisées  

Elles étaient  conformes à l'Article R 129 -3  du Décret  du  27 mars 2001. Elles  pouvaient  conduire à des règles différenciées dans le PLU

 

Important : Les destinations qui ne sont ni interdites, ni soumises à conditions particulières, sont autorisées.

..... logements sociaux

 

La révision du PLU prévoit 40% de la surface de plancher a affecter au Logement Social pour tout projet de construction ayant soit une sur surface de plancher* supérieure ou égale à 1000 m2 destinée à l'habitation soit un nombre de logements supérieur ou égal à 12

 

Par ailleurs, pour les secteurs UD qui bordent certains grands axes de communication, une majoration de 10 % supplémentaires de logements en accession sociale à la propriété est imposée.

 

 

Remarques ADHAGE :

- cette réglé imposée  quasiment sur toutes les zones urbaines devrait se révéler assez rare d'application du fait de la faible constructibilité des zones UD  ..... hors zone UDa  (Hauteur max 9m soit R+2 maxi et Emprise au sol* = 25%)

- la limitation à une place de stationnement automobile* par logement social ne peut qu’accroître la criticité du stationnement

- la non obligation de places de stationnement deux roues  ....... est surprenante pour les 10 ans à venir, l'accueil de jeunes actifs et l'évolution probable des modes de déplacement

 

....... une seule  objection !!!

La nouvelle obligation  Article 2.4mpose  une cave en sous sol d'une superficie supérieure ou égale à  6m2 ......... même pour une villa !!!

 

Cette mesure est "chère"! Est elle vraiment justifiée?

Articles UD6,  UD 7 et UD 8 Implantation des constructions

Ces trois règles sont importantes car elles conditionnent en particulier:

  • les distances d'implantation de toute construction par rapport aux voies publiques* et  aux voies privées*
  • les distances minimales entre constructions ..... et son vis à vis.
  • la densification réelle d'un secteur et donc des secteurs de la Zone  UD..... largement protégés  par le RU révisé

..... implantation par rapport

Art 6 / aux   voies publiques et privées

Les constructions doivent s'implanter à une distance au moins égale à 6m des voies* ou de la limite qui s'y substitue (RU en vigueur  =5m)

 

Toutefois cette distance est portée à

  • 16 m de l'axe de la  route de NICE
  • 12,5m de l'axe de la route de BIOT
  • 25m de l'axe de l'Avenue Michard Pellissier, du Chemin Spagnon jusqu'à la limite communale Nord

Art 7 / aux limites séparatives

Secteurs UDa,UDb, UDc

Distance au minimum égales aux 2/3 de la hauteur absolue* de la construction avec un minimum de 6m ( RU en vigueur = 1/2 avec un minimum de 4m) 

 

Secteurs UDe, UDf, UDg

Distance au minimum égale à la hauteur frontale* de la construction avec un minimum de 6m (RU en vigueur  : hauteur avec un minimum de 5m)

 

Les piscines doivent s'implanter à une distance minimale de 3m


Art 8 sur une même propriété (assiette foncière d'un projet)

La distance séparant les façades en vis à vis doit être au moins égale aux 2/3 de la hauteur absolue* de la façade la plus haute cette distance ne pouvant être inférieure à 3m.


Article UD 9  Emprise au sol  (ES) des constructions

L'emprise au sol* des constructions (hors piscine) est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.

Elle s'exprime en pourcentage de la surface du terrain*  ou assiette foncière du projet*

Secteurs  

UDa                      25%
(RU en vigueur =  35%)


UDb                     20%
(RU en vigueur = 35%)

 

UDc                     20%
(RU en vigueur = 25%)

 

 

UDd,UDE,UDf,UDg   15%
(RU en vigueur = 15%)

 

L’objectif principal de cette diminution significative de l'emprise au sol des constructions  dans les secteurs UDa, UDb,UDc et le maintien à 15% de UDd à UDg est de proposer un cadre de vie qualitatif et de préserver  une certaine « naturalité » dans ces secteurs pavillonnaires.

Article UD 10  Hauteur maximale des constructions

Pour les  secteurs UDa, UDb, UDc et UDd  la hauteur  retenue est la Hauteur absolue* exprimée en mètres.
Elle correspond à la différence altimétrique entre l'égout de toit et le point le plus bas de la construction à l'aplomb de chaque façade. Le point le plus bas est calculé soit au niveau du sol naturel ou excavé, soit au niveau existant ou futur du trottoir.

 

  • Secteurs  UDa et UDb 
     H max=9 m ,  R+2 maxi   (RU en vigueur = 9m)
  • Secteur UDc  et UDd   
    H max = 7m,  R+1 maxi (RU en vigueur = 7m)  sauf en bordure du Boulevard James Willie ou la hauteur autorisée dans ce secteur UDc est de 10m 

Pour les secteurs UDe, UDf et UDg  la hauteur retenue est la hauteur frontale * 

 Sa mesure se fait également  entre un point bas et un point haut, au niveau de l’emprise au sol* 

·        le point bas est pris- au niveau du sol existant avant travaux

le point haut est  le point le plus haut de la  construction pour tout type d’architecture  ou le faitage  le plus haut pour  une Villa avec  multiples toit(s),

 

Secteur UDe  hauteur frontale* maximum = 7m ( RU en vigueur = 7m)

Secteur UDf  hauteur frontale* maximum = 6m  ( RU en vigueur = 6m)

Secteur UDg  hauteur frontale* maximum = 4,5m  ( RU en vigueur = 4,5m)

 

........ dans tous les secteurs UD, points particuliers

  • le RU ne prévoit pas de bonification pour une construction sur un terrain en pente
  • il ne peut être réalisé aucun niveau habitable au dessus de l'égout du toit
  • la hauteur absolue des garages en rez de chaussée ne peut dépasser 2,5m  à l'égout du toit, limitée à 3,5 m maximum au point le plus haut de la construction
  • les éléments de superstructure en toiture sont limité à 2,40 m  de hauteur par rapport à l'égout de toit et doivent être implantés à 3m minimum du nu des façades
  • les constructions et installations en toiture liées à l'énergie renouvelable ne doivent pas excéder 2m de hauteur

Article UD 12  obligations en matière de Stationnement

Commentaires d'ADHAGE 

 

 On peut s'interroger dans ces zones UD qui privilégient le pavillonnaire de l'impact de la règle des 40% +10% pour les logements sociaux. 

 

On peut aussi s'interroger sur le règle des 25% de places de stationnement visiteurs*....... pour des maisons   individuelles et des villas

 

Dans les 10 dernières années  quel est le nombre de maisons individuelles qui ont été construites par an sur la commune ??

...... besoins en stationnement

Secteurs UDa,UDb,UDc et UDd

Il est exigé  :

- par  logement "libre" (non Logement Social)  2 places de stationnement  automobile*, PLUS pour les collectifs d'habitation  1 place deux roues motorisés et  1m2  de surface vélo dans un espace dédié couvert, clos et sécurisé .
......  également pour les collectifs d'habitation ( 25%)  du total des places de stationnement automobiles sont  réservés à l'accueil des visiteurs

 

-par logement social,   1 place de stationnement automobile

 

- pour les bureaux et l'artisanat     1 place de stationnement  automobile pour 40 m2 de surface de plancher et 1 place deux roues motorisés pour 100 m2 de surface de plancher. (erreur/commerces??) 

 

pour les commerces 1 place de stationnement automobile  pour 30 m2 de surface de vente  et  pas de place pour les deux roues motorisés 

 

 

- pour l'hébergement hôtelier:
 1 place automobile par  chambre

-pour les résidences de tourisme  1,5 places de stationnement automobile par logement 

Secteurs UDf et UDg

Il est exigé  :

- par  logement "libre" (non Logement Social) places de stationnement  automobile*,


pas de  les collectifs d'habitation  dans ces secteurs??

 

 

-par logement social,   place de stationnement automobile * 

 

- pour les constructions destinées aux aux équipements scolaires      1 place de stationnement  par classe

 

-pour les résidences universitaires  0,75  place de stationnement automobile  par logement plus 0,5 place de stationnement deux roues motorisés et  pas de place pour les deux roues motorisés 

 

- pour les équipements sportifs:
 1 place automobile pour 15 personnes

-pour les résidences de tourisme  1,5 place de stationnement par logement automobile 


Article UD13   Espaces libres- Espaces verts

Remarque préalable ADHAGE :  les pourcentages d'espaces libres* ont remplacé dans le PLU révisé  les pourcentages d'espaces verts* .

Espaces libres* 

  •  UDa  et   UDb         60%  (PLU en vigueur  espaces verts  60%)
  • UDc,  UDd  et UDe   70%  (PLU en vigueur  espaces verts  70%)

  • UDf et UDg ,            80%  (PLU en vigueur  espaces verts  80%)

Définition des 'espaces libres espaces libres*  : 

 Ces espaces libres*  perméables à l'air et l'eau peuvent être végétalisés , semi végétalisés ou non végétalisés.

Ils représentent la superficie du terrain * ou assiette foncière* du projet de construction non occupé par:

  • les emprises des constructions
  • les parties de terrain affectées à l'accès  aux bâtiments, au sous sol, aux voies internes véhicules et piétons
  • les piscines et leurs plages
  • les dalles de couverture de sous sol ou de rez-de-chaussée avec une couche de terre végétale  inférieure à 0,20 m

Calcul du coefficient d'espaces libres* :il est indiqué au chapitre 1  Dispositions générales du Règlement d'Urbanisme avec un exemple

  • Espaces végétalisés en pleine terre : coefficient 1
  • Espaces végétalisés sur dalle de couverture de sous sol d'épaisseur de terre
    - 0,8 m au minimum, coefficient 0,8
    - entre 0,2 m et 0,8 m coefficient 0,2
  • Espaces semi ou non végétalisés
    - espaces végétalisés en pleine terre organisés en mosaïque végétale/minérale (exemple: dalles de parking végétalisées) : coefficient 0,2
    - espaces en pleine terre non végétalisés ( exemple accès sur terre ou sur gravier, terrasses en bois sur plot) coefficient 0,5 

Zones UD  ...... très importantes sur la Ville

 

Révision du PLU  Enquête Publique 
22 octobre au
23 Novembre
 

Voir PLU