Règlement d'urbanisme de UC  ..... quelques articles

Projet Règlement Zone UC
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Articles  UC1 et UC2  Occupation des sols et destination des constructions

Les neufs  catégories de destinations retenues dans le PLU en vigueur n'ont pas été modifiées.  Elles étaient  conformes à l'Article R 129 -3  du Décret  du  27 mars 2001..... article toujours applicable dans sa version antérieure au 2015 pour la révision de ce PLU prescrite fin 2012. 

 

1 Exploitation agricole et forestière, 2 Habitation, 3 Hébergement hôtelier, 4 Commerces, 5 Bureaux, 6 Industrie, 7 Artisanat, 8 Entrepôts, 9 Equipements d'intérêt collectif et services publics 

 

Important : Les destinations qui ne sont ni interdites, ni soumises à conditions particulières, sont autorisées.

 

..... logements sociaux

La Révision du PLU a acté l'abandon de la plupart des   Emplacements Réservés à 100% à du Logement Social . ..... prévus dans le PLU voté en mai 2011.

 

La révision du PLU prévoit 40% de la surface de plancher a affecter au Logement Social augmentée dans certains secteurs de 10% supplémentaires pour du logement en accession sociale

 

Elle prévoit aussi d'abaisser cette obligation de logements sociaux à tout programme de construction dépassant le seuil de 12 logements ou de 1000 m2 de surface de plancher (ce dernier seuil reste inchangé)

 

Remarques ADHAGE :

- l'importance de ce pourcentage ne peut que contribuer à l'augmentation du PRIX des logements "libres"....... déjà très élevé sur la Ville d'Antibes

- la limitation légale à une place de stationnement automobile* par logement social ne fait qu’accroître la criticité du stationnement

- la non obligation de places de stationnement deux roues pour les Logements Sociaux   ....... est surprenante pour les 10 ans à venir du fait de l'accueil de jeunes actifs et de  l'évolution probable des modes de déplacement ...... et des 40% + 10% obligatoires

 

....... observations à discuter

La nouvelle obligation, Article UC 2.4, impose une cave en sous sol d'une superficie supérieure ou égale à 6m2 ......... même pour une villa !!!

 

Cette mesure est "chère"!
Est elle vraiment justifiée?

 

 

Art UC 2.4 Rédaction actuelle du RU révisé :

"Les constructions destinées  à l'habitation doivent réaliser en sous sol du bâtiment une cave par logement d'une superficie supérieure ou égale à 6 m2".

 

Art Rédaction proposée pour le  RU définitif

" Les constructions ....idem....... ou égale à 6 m2".  Cette obligation ne s'applique pas pour toute construction d'une maison individuelle.

Article UC3   conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées

Pour être constructible un terrain doit avoir accès à une voie*.

Les caractéristiques des accès* et des voies* doivent être adaptées à  l'opération et satisfaire aux exigences de sécurité, de défense contre l'incendie, de ramassage des ordures ménagères.

 

Les voies privées* à double sens assurant la desserte du terrain devront avoir au minimum 5 m de largeur de chaussée utile et praticable. Cette largeur est portée à 3,5 m pour celles à sens unique. 
Par ailleurs un cheminement ^piéton d'une largeur de 1,5m devra être prévu lors lors de collectifs d'habitation supérieurs à 500 m2 de surface de plancher.

Souhait qu'il soit précisé  les conditions d'application de cette Règle quand il existe plusieurs constructions sur un même  projet (terrain composé de une ou plusieurs parcelles contiguës  appartenant à un ou plusieurs propriétaires). L'accès* devrait porter  seulement sur l'accès au terrain  et garantir un accès à chaque construction notamment pour les pompiers.    Il s'agit de dessertes internes à un projet.

 

Art UC 3  rajouter

Les  dessertes*  à l'intérieur d'un projet de construction  ne sont pas considérées comme des voies d'accès . Elles doivent toutefois permettre  l'accès  des  camions  pompiers à chaque construction du projet 

 

Articles UC 6, UC 7 et UC 8 Implantation des constructions

Ces trois règles sont importantes car elles conditionnent en particulier:

  • les distances d'implantation de toute construction par rapport aux voies publiques et privées
  • les distances minimales entre constructions ..... et son vis à vis.
  • les distances minimales entre des constructions à 3-4-5 étages et des zones pavillonnaires
  • la densification réelle d'un secteur

........ implantations par rapport


Art 6 / aux voies publiques et privées

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Secteurs UCa2 et UCa3
Dans les secteurs UCa2 et UCa3 les constructions .........doivent être implantées dans une bande de 23 mètres, implantation comptée à partir d'une distance au moins égale au 2/3 de la hauteur absolue* de la construction avec un minimum de 6 mètres   de l'alignement existant ou futur,  porté à 10m sur la partie Nord de l'avenue Philippe Rochat.

(RU en vigueur: seule règle =  5m minimum )

 

Autres secteurs UC

Implantation : distance égale au 2/3 de la hauteur absolue* avec un minimum de 6m, de l'alignement actuel ou futur (RU en vigueur 5m)

 

 Nota important : au début de l'article UC6 il est écrit

les dessertes internes au projet et les servitudes de passage ne sont pas considérées comme des  voies* générant l'application de cet Article.

Les groupements d'associations ADHAGE et ELAN ont souhaité en 2017 et par un courrier en date du 20 avril 2018 que cet article précise que "toute voie privée* existante ou future ne génère pas de BMC".Malgré l'amélioration sensible de la Règle dans le RU révisé, ils souhaitent , dans un souci de moindre densification ,  de plus d'espaces verts..... et d'interprétation abusive  que cette limitation soit évidente pour tous les acteurs   

 

Art UC 6.2 rédaction actuelle
"Dans les secteurs UCa2 et UCa3 les constructions ......doivent être implantées dans une bande de 23 mètres , implantation comptée à partir d'une distance au moins égale au 2/3 de la hauteur absolue* de la construction avec un minimum de 6 mètres   de l'alignement existant ou futur,  minimum porté à 10 mètres sur la partie Nord de l'avenue Philippe Rochat" 

 

Art UC 6.2 Rédaction proposée pour le  RU définitif 

 

" Dans les secteurs UCa2 et UCa3 ......de l'avenue Philippe Rochat)  

.Il est précisé que toute voie privée* de largeur inférieure à 8 mètres     ou toute  impasse privée* ne  génère  pas de Bande de Majoration de la Constructibilité*. 


Art 7 / limites séparatives

Secteur UC a1

Implantation : distance égale au 1/3 de la hauteur absolue* avec un minimum de 5m

 

Autres secteurs UC

Implantation : distance égale au 1/2 de la hauteur absolue* avec un minimum de 6m 
(RU en vigueur UCa2 et UCa3 =4m  autres secteurs 1/2 H avec 5m minimum)

 

Dans un secteur UC contigu d'un secteur UD  la distance doit être égale à la hauteur absolue* de la construction envisagée
(RU en vigueur non prévu) 

 

Les piscines doivent s'implanter à une distance minimum de 3m des limites séparatives


Art 8 sur une même propriété ou projet

Secteur UC a1

Règle sans objet

 

Secteurs UCa2 et UCa3
Implantation dans la Bande de Majoration de la Constructibilité* (BMC) de 23 m : distance entre les constructions au moins égale à 6m (RU actuel = 4m)

 

Au delà de la BMC la distance doit être  au moins égale à "la Règle de hauteur absolue* la plus élevée applicable au secteur" (ambigu!!) 

 

Autres secteurs UC

Implantation : la distance séparant les façades en vis à vis doit être au moins égale aux 2/3 de la hauteur de la façade la plus haute et au minimum de 5m


Mesure de la distance :
En général elle  est  prévue à partir de la façade de chaque  construction Les Associations membres de ADHAGE et de ELAN souhaitent  que cette mesure se fasse à partir du bord du balcon pour l'application des Réglés  définies aux articles 6, 7 et 8 ou que ceci soit indiqué dans le Chapitre Dispositions Générales  Chapitre 8.3. Ce souhait correspond à une volonté de créer  plus d'espaces libres et verts entre les constructions ainsi que de diminuer les nuisances visuelles entre constructions

 

Art UC 8.2 Rédaction proposée pour le  RU définitif  (exemple)
La distance à prendre en compte est celle mesurée à partir du bord du balcon (en général les balcons ont de 2m à 3m de profondeur)   

Article UC 9  Emprise au sol (ES) des constructions

L'emprise au sol* des constructions (hors piscine) est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.

Elle est avec la hauteur des constructions (et donc le nombre de niveaux)  la Règle importante qui conditionne la Surface de Plancher constructible... 

Secteur UCa1 non réglementée

 

Secteurs UCa2  et UC a3

- bande BMC non réglementée
- hors bande BMC  30%

 

Autres secteurs UC  RU révisé /RU actuel

- UCb1                35%   /35%  
- UCb2 et UCb3  30%    /35% 
- UCb4 et UCb5   20%   /20%
- UCa4                 15%   /15%

 

Remarque: ces pourcentages ont peu changés sur UC  dans le RU révisé 

Article UC 10  Hauteur maximale des constructions

Pour la zone UC, la hauteur  retenue est la Hauteur absolue* exprimée en mètres. Elle correspond à la différence altimétrique entre l'égout de toit et le point le plus bas de la construction à l'aplomb de chaque façade. Le point le plus bas est calculé soit au niveau du sol naturel ou excavé, soit au niveau existant ou futur du trottoir.

 

  • Secteur UCa1  H max= 21m ,  R+7 maxi (RU actuel=  18m)
  • Secteur UCa2  H max = 16m,  R+4 maxi dans la BMC (Bande de  Majoration  de la  Constructibilité) , le dernier étage devant être en retrait d'au moins 2,5m  par rapport au plan vertical de la façade.
    Au delà de la BMC, H max= 9m soit R+2 maxi (RU actuel = 15m)

  • Secteur UCa3  H max =13,5m , R+3 maxi dans la BMC .
    Au delà  de la BMC  H max 7m  alors que le RU actuel permet 12m.
  • Secteur UCa4   H max = 9m, R+2 maxi
  • Secteur UCb1  H max = 16 m , maxi R+4 (RU actuel = 18m)
    le dernier étage devant être en retrait de 2,5m
  • Secteur UCb2   H max = 15m, maxi R+4 , (idem RU actuel ) idem pour le dernier étage 
  • Secteurs UCb3 et UC b4  Hmax = 12 m  , maxi R+3  (idem RU actuel )
  • Secteur UCb5  H max =9 m, maxi R+2 (idem RU actuel )

........ bonification pour terrain en pente

Lorsque le bâtiment s'implante sur un terrain en pente, une tolérance de:

  • 1m supplémentaire à la hauteur absolue* est admise  pour une pente comprise entre 3% et 5%
  • 1,5m supplémentaire  pour une pente supérieure ou égale à 5% .

Le calcul de la pente s'effectue du point le plus haut au point le plus bas du terrain naturel au droit de l'emprise totale du bâtiment projeté.

Art  UC 10.1    

 ce qui est écrit notamment "Dans tous les secteurs UC il ne peut être  réalisé un ou plusieurs niveaux supplémentaires habitables au delà de l'égout de toit"  

Le souhait qu'à cette Règle il soit rajouté  " De façon générale aucun volume d'habitation ne peut être crée au dessus de l'égout de toit"

 

Nota cette Règle doit être imposée dans tous les RU de zone se façon à interdire les "faux nez" construits au dessus de l'égout de toit en  créant des logements..... très rémunérateurs....et de fait un ou deux niveaux supplémentaires

 

Article UC 11  Aspect extérieur       quelques extraits

11.2 forme urbaine

Dans les secteurs UCa2 et UCa3 , sauf en rez de chaussée, les façades ne doivent pas excéder 45 mètres de longueur (RU en vigueur = 45m)

 

11.3 l'architecture et la volumétrie

Elle doit obligatoirement  être compatible avec les bâtiments principaux riverains

 

Remarque : ambiguïté du terme "compatible"  !!!

Article UC 12  obligations en matière de Stationnement

Commentaires préalables de  ADHAGE :
- le problème du Stationnement  reste critique dans certains quartiers de la Zone UC et notamment aux 4 Chemins, à la Fontonne....
Le fort pourcentage de Logements Sociaux  (40% + 10% )  quasiment imposé pour tout nouveau programme pour favoriser la mixité sociale et l'accès des actifs  à du logement accentue la criticité du stationnement du fait que la Loi n'impose pas plus de une place de stationnement véhicule pour ce type de  Logement

- l'obligation de prévoir  75% des places de stationnement  (véhicules)  au sous sol des nouvelles constructions de bâtiments de logements est parfois interprétée dans son calcul en considérant qu'une place de stationnement vélo peut être considérée comme l'équivalent d'une place de stationnement automobile !

Besoins à satisfaire

Il est exigé  :

  • par  logement "libre" (non Logement Social) 2 places de stationnement automobile, PLUS  1 place deux roues motorisés PLUS  1m2  de surface vélo dans un espace dédié couvert, clos et sécurisé .

    Pour ces logements 15% supplémentaires de places de stationnement automobiles seront réalisés en extérieur et   réservés à l'accueil des visiteurs

  • par logement social, 1 place de stationnement automobile . Pour ces logements 10% seront réservés à l'accueil des visiteurs

  • pour les bureaux 1 place automobile pour 40 m2 de surface de plancher et 1 place deux roues motorisés pour 100 m2 de surface de plancher.

  • pour les commerces et l'artisanat  1 place de stationnement automobile  pour 30 m2 de surface de vente  et 1 place deux roues motorisés pour 100 m2 de surface de vente

Pour les autres types de construction , le règlement prévoit:

  • pour l'hébergement hôtelier: 1 place automobile pour 2 chambres
  • pour les résidences de tourisme : 1,5 places de stationnement automobile par logement 
  • pour les résidences de personnes âgées 0,5 place de stationnement automobile par logement
  • pour les résidences universitaires 0,5 place de stationnement automobile, 0,5 place de stationnement deux roues motorisés  et 0,5 m2 de surface vélo dans un espace  dédié couvert, clos et sécurisé.

Souhait qu'il soit mieux précisé le calcul du pourcentage de places stationnements* devant être intégrées dans les constructions relatives à un Projet (automobiles, deux roues motorisées?, vélos ? ) 

 

Art UC 12.3  ....... mieux préciser sur quels stationnements portent l'obligation des 75%

" Pour les constructions énumérées ci dessus et dans la limite des minima exigés 75% au moins de toutes les places de stationnement automobiles doivent être intégrées aux constructions" 

Article 13   Espaces libres- Espaces verts

Remarque préalable ADHAGE :  les pourcentages d'espaces libres* ont remplacé dans le PLU révisé  les pourcentages d'espaces verts* .
Ces pourcentages sont restés quasiment les mêmes 

Espaces verts OU espaces aménagés en jardin: PLU en vigueur

  • UCa1                        15%
  • UCa2 et UC a3           30%
  • UCb1, à  UCb5           60%

Espaces libres* PLU révisé

  • UCa1                        15%
  • UCa2 et UC a3           30%
  • UCb1,                       50%
  • UCb2 à UCb5             60%

Définition des 'espaces libres espaces libres*  : 

 Ces espaces libres*  perméables à l'air et l'eau peuvent être végétalisés , semi végétalisés ou non végétalisés.

Ils représentent la superficie du terrain * ou assiette foncière* du projet de construction non occupé par:

  • les emprises des constructions
  • les parties de terrain affectées à l'accès  aux bâtiments, au sous sol, aux voies internes véhicules et piétons
  • les piscines et leurs plages
  • les dalles de couverture de sous sol ou de rez-de-chaussée avec une couche de terre végétale  inférieure à 0,20 m

Calcudu coefficient d'espaces libres* :il est indiqué au chapitre 1  Dispositions générales du Règlement d'Urbanisme avec un exemple

  • Espaces végétalisés en pleine terre : coefficient 1
  • Espaces végétalisés sur dalle de couverture de sous sol d'épaisseur de terre
    - 0,8 m au minimum, coefficient 0,8
    - entre 0,2 m et 0,8 m coefficient 0,2
  • Espaces semi ou non végétalisés
    - espaces végétalisés en pleine terre organisés en mosaïque végétale/minérale (exemple: dalles de parking végétalisées) : coefficient 0,2
    - espaces en pleine terre non végétalisés ( exemple accès sur terre ou sur gravier, terrasses en bois sur plot) coefficient 0,5 

 

 

Le périmètre d'AGE est UC à plus de 50%

Il est  segmenté en :
- UCa2 quartier de la Fontonne
- UCa3 de part et d'autre des Avenues Michard Pellissier et Jules Grec. C'est un secteur considéré à fort potentiel d'urbanisation
- UCa5 quartier de la Pagane
- UCb1 quartier du Puy
- UCb3 une partie du quartier Camp Long
- UCb4 Breguères, une partie du quartier Camp Long

 

Révision du PLU  Enquête Publique 
22 octobre au
23 Novembre
 

Voir PLU