Des failles et imprécisions signalées

Le Règlement d'Urbanisme (RU) du  PLU en vigueur depuis Mai 2011  a permis d'encadrer le développement de la Ville.  Mais certaines imprécisions conduisent à des interprétations différentes par les professionnels du secteur . Elles provoquent parfois le dépôt de plusieurs PC pour un même programme,  voire conduisent à des contentieux sur plusieurs années.

 

Nous illustrerons certaines de ces failles et imprécisions constatées  sur ANTIBES GRAND EST  concernant exclusivement des constructions d'immeubles de logements avec ou sans commerces et.ou bureaux en Rez de Chaussée

Interprétation de la Bande de Majoration de la Constructibilité  (BMC)  contraire à la volonté de créer une ville jardin

Le contenu du RU de UC  : dans les secteurs UCa2 et UCa3 , le long d'une voie* les constructions doivent s'implanter dans une bande  de 23m de part et d'autre. Dans cette bande l'emprise au sol* n'est pas réglementée.

 

Commentaire : l'interprétation qui en est faite favorise une grande densification des constructions  dès qu'il y a une voie* :   le terme voie* semble désigner dans le PLU en vigueur toute voie publique* ainsi que toute voie privée* , que la voie* soit un chemin privé d'accès soit même une  impasse privée.. 

 

Cette bande de constructibilité ou plutôt Bande de Majoration de la Constructibilité*  (BMC) a pour objectif essentiel de densifier la construction le long des grands axes de de circulation structurants de la Ville , bien desservis actuellement ou dans le futur par des transports en commun .

 

Cette interprétation de limiter la BMC le long d'axes de circulations  ne semble pas le bonne...... bien au contraire puisque il  a été considéré dqu'elle pouvait s'appliquer même le long de "chemins privés" et même "d'impasses privées l!!! 


Ce point majeur mérite d'être éclairci.

....... illustration de la localisations des immeubles cités ci dessous

1. constructions Clos Cinerea (70 log) ,Ecrin d'Azur (68log) , Plazza Verde (123 log)

Le barreau de liaison prévu à terme (délai?)  est une voie publique* qui justifie la création d'une BMC* de 23 mètres  de largeur de part et d'autre!

Les PC accordés sont légaux car cette possibilité est inscrite, de fait, dans le RU en vigueur  ou du moins on peut l’interpréter ainsi  

 

Elle  pourrait  correspondre  à une volonté politique de fortement densifier ce secteur!! 

 

...... mais peut on encore parler d'espaces verts , de quartier aéré.... ?? 

...... future voie publique* (barreau de liaison) entre le Chemin des 4 Chemins et  et la voie publique* devant relier l'Avenue Jules Grec à la Fontonne (impasse actuelle Sun Valley)

Le Clos Cinerea  R+4

Ecrin d'Azur R+3   .... au premier plan


Plazza Verde 3 bâtiments ..... sur une bande étroite. Espaces verts???


2 .  ..... projet de construction le long d'une impasse privée .... engendrant une BMC!!

Ce projet de construction R+4 de 42 logements  a fait l'objet d'un PC délivré en juin 2015 . Il a été considéré comme implanté à l'intérieur d'une BMC ...... autour de l'impasse privée*  qui  dessert plusieurs propriétés dont  le  lotissement des Cottages.


Immeuble prévu  R+ 4 avec bureaux au RdC  sur 50% de la surface amenant une bonification de 1m permettant ce  R+4 . L'Emprise au Sol est  NON réglementée, du fait que l'impasse privée est considérée comme générant une Bande de Majoration de la Constructibilité* sur 23m de part et d'autre de cette "desserte"" d'accès à quelques villas!  Cette interprétation de  BMC sur la zone UC apparait abusive !!!!


des longueurs d'immeubles "surprenantes"

....... encore aux 4 Chemins, bâtiment R+3 de quelques 60 m de longueur !!

Le RU de UC à l'Article UC 11 aspect extérieur,   précise bien au 11. 2 relatif à la "forme urbaine" que "sauf en rez de chaussée , les façades ne devront pas dépasser 45m de  longueur".

Justification de ces 60m ???  Espaces verts ??

....  Hauteur,   nombre de niveaux majoré

Constat :

Une volonté politique de maîtriser la hauteur des immeubles dans un secteur est mal traduite dans le Règlement d' Urbanisme.

Ainsi là ou on affirmait ne vouloir que des immeubles de logements à 

  • R+4 on se retrouve avec du R+5,
  • R+3 on se retrouve avec du R+4,

...... et ceci en toute légalité.

 

Les raisons  en sont simples , sachant que le Promoteur et le propriétaire du terrain ont le même intérêt, celui d'augmenter la Surface de plancher construite :

 

• Existence d'une bonification de 1m pour toute construction prévoyant des commerces et/ou des bureaux et/ou services en rez de chaussée
Ainsi pour un secteur où  il est prévu de ne permettre que du R+3 en imposant une hauteur absolue de 13,5 m on peut construire du R+4  en prévoyant des commerces 
soit H =  3,80 + 3 x 2,70  + 1 x 2,60 =  14,5 m  ( 13,5 m + 1m de bonification).


Cette possibilité a entraîne la multiplication de commerces de proximité alors que l'objectif déclaré étant d'en limiter le nombre et de favoriser les pôles de centralité 

 

• Existence sur tout terrain en pente d'une bonification atteignant 2,5m  pour une pente supérieure à 5% sur tout ou partie de ce terrain.

 

Les mesures correctrices prises dans le RU révisé ...... mais c'est trop tard pour les 4 Chemins

  • spécifier simultanément la hauteur maximale et le nombre de niveaux 
  • suppression de la bonification de 1m
  • réduction sensible de la bonification pour terrain en pente qui ne permet plus de construire un étage supplémentaire

....... un souhait : limiter les BMC aux grands axes de circulation!!!


Terra Blanca R+5 , 66 logements dont 40% LS en Zone UCb6 

 

+ 1 niveau obtenu grâce à une faible pente sur une partie du terrain!!

 

Stationnement des visiteurs en sous sol ??

Accès dangereux en plein virage

Clos Cinerea R+4, 70 logements , trois commerces   aux 4 Chemins,  bel immeuble en construction .
La volonté politique était de construire des petits immeubles R+3. La bonification pour commerces de 1m a permis légalement de prévoir   14,5 m  et donc de faire ..... un R+4

 

22 places de stationnement automobiles*  visiteurs en sous sol  !!


Hauteur : une autre faille supprimée  .... le faux nez


Le Petit Beauvert Av . Jules Grec


........ la hauteur absolue * maximale d'une construction étant mesurée à l'égout du toit, l'astuce consistait  à construire un étage habitable au dessus , en réalisant un "faux nez" abritant  des logements idéalement placés au 4éme ou 5 éme étage.

 

La mesure corrective prise en 2015 par une modification simplifiée du RU de UC  a consisté à interdire toute construction de logements au dessus de l'gout du toit. Cette Règle est confirmée dans le RU révisé,  en cours d'Enquête Publique pour toutes les zones.

Quartier des Combes  Loft Avenue

Blue Line


Hauteur ..... un niveau de plus pour bonification de pente

Constat : une illustration de plus démontrant l'ingéniosité des promoteurs à utiliser tout flou  leur permettant d'augmenter la surface de plancher habitable

Terra Blanca en construction , Chemin Terres Blanches R+5 (légère pente sur une partie du terrain)

Cap Azur  côté arrière R+5;  440 m2 d'espaces verts sur le toit


Cap Azur  sous sol utilisé en logement , 3m en dessous du niveau de la Chaussée du Chemin St Claude

Cap Azur .. Chemin St Claude R+5  Terrasse de l'un des logements réalisés en sous sol


 

Révision du PLU  Enquête Publique 
22 octobre au
23 Novembre
 

Voir PLU